ダナン市の不動産相場（売買/賃貸）
ベトナム ダナン市の不動産購入価格相場は、コンドミニアム（アパート）が、2,500ドル/㎡前後です。コンドテル（コンドミニアム ホテル）の相場は、2,700ドル/㎡前後。高級ヴィラの相場は、土地面積に対し2,000ドル/㎡前後です。
外国人購入不可のアパートであれば、1,500ドル/㎡前後の相場です。尚、外国人は、土地の権利を購入することはできません。
この記事では、ベトナム ダナン市の不動産価格相場の目安を簡易的に纏めています。
- コンドミニアム： 日本のマンション・アパートと同義。
- レジデンス： 日本の高級マンションと同義。
- ヴィラ： 高級戸建て。居住者以外敷地立ち入りができないゲーテッドコミュニティになっていることが多い。
- コンドテル： コンドミニアムホテルの略。ホテルの一室を所有し、宿泊利用状況に応じて4割～の利益を得られるもの。
ダナンのコンドミニアム（アパート）の相場
ダナン コンドミニアムの購入価格相場
ベトナム ダナン市の外国人購入可能なコンドミニアム（アパート）の購入価格相場は、2,500ドル/㎡前後です。
1ベッドルームが、40～60㎡程ですので、100,000ドル～150,000ドルで売り出されています。2ベッドルームであれば60㎡～100㎡で、150,000ドル～250,000ドルが相場です。
不動産売買の相場は、外国人購入が可能な物件に関しては、プレビルド・中古ともに新型コロナウイルスの影響を受けていません。2019年と同じ相場です。
外国人購入不可の中古物件に関しては、売主によっては10％～30％安い物件も出てきています。
ダナン コンドミニアムの家賃相場
ベトナム ダナン市のコンドミニアム（アパート）の家賃相場は、 15ドル/㎡前後です。
1ベッドルームの40～60㎡であれば、600ドル～900ドルです。2ベッドルームの60㎡～100㎡なら、900ドル～1,500ドルが相場です。
もし、賃貸に出すとすれば、表面利回りは約7％です。実質利回りは約5％ほどになりますが、インフレ率やベトナムドン安を考慮すると更に低くなります。
新型コロナウイルスの影響により、2019年の上記家賃相場に比べて半額以下まで落ちている物件も多数あります。
ダナン市の主なコンドミニアム物件例
Azura Da Nang Apartment
各国の駐在員に一番人気のアパートです。隣がVincomなので徒歩で買い物に行けますし、重たい荷物もVincomのサービスカウンターに頼めば部屋まで運んできてもらえます。1階にもミニコンビニが併設されており、ハン川への散歩もできますし、Vincomの飲食店で食事も可能で便利です。
10分ほど歩きますが、ハン橋を渡ってIndochina Riverside Mallへ行けば、人気のPizza 4P’sもあります。
しかし、人気物件だけあって外国人購入枠の中古物件は出回りませんし、ベトナム人名義でも人脈がないと中古物件の購入は難しいです。
- 住所： 339 Trần Hưng Đạo
- Website：https://azura.vn/ja/
HIYORI Garden Tower
日系企業のサンフロンティアがデベロッパーで、開発時から日本人が直接指揮を取っていたため、質が高くベトナム人にも人気の物件です。
ハン川方面の物件であれば、窓からドラゴン橋を見ることもできます。近くには、日系パン屋のGochi Panがありますし、少し歩けばコンビニもあります。周囲はローカル店が多く、カフェから居酒屋までローカルを楽しみたい人にも最適な物件です。
ただし、Azuraとは異なりベトナム人の入居も多く、周囲にローカル居酒屋もあるので、騒音を少しでも気にする人は、慎重に検討された方が良いでしょう。
- 住所： Lô 02 Võ Văn Kiệt
- Website：https://hiyorigardentower.com/ja/
ダナンのコンドテル 相場
ダナン コンドテルの購入価格相場
ベトナム ダナン市の外国人購入可能なコンドテル（コンドミニアム ホテル）の購入価格相場は、2,700ドル/㎡前後です。
1ベッドルームが、40～60㎡程ですので、108,000ドル～162,000ドルで売り出されています。2ベッドルームであれば60㎡～100㎡で、162,000ドル～270,000ドルが相場です。
コンドテル売買の相場も新型コロナウイルスの影響を受けていません。2019年と同じ相場です。
ダナン コンドテルの家賃相場
コンドテルは、自分で賃貸に出せない仕組みです。ホテルの運営者に部屋を貸し、客室の稼働率に応じて4～8割の利益を得られる仕組みです。
物件によっては、オーナーは年間15日間～30日間まで無料で滞在することもできますが、基本的に表向きはホテルなので、自分で長期間居住することはできません。
利回り保証をつけている物件もありますが、逆に考えると「そうでもしないと売れないから」とも捉えられるわけで、コンドテルへの投資は注意が必要です。
ダナン市の主なコンドテル物件例
下記のコンドテルは、現在、工事がストップしています。Ariyanaは、完成時期不明、SOLEILは、2026年完成予定へ変更されました。裁判中の購入者もおり、トラブルが多いのでオススメしていません。
ARIYANA CONDOTEL
ARIYANA CONDOTELは、5つ星フラマリゾート隣に位置する、フラマリゾート運営のコンドテルです。
2017年に開催されたベトナムAPECダナン首脳会議でも、会議場として使われたコンベンションセンターが敷地内にあります。ビーチ沿いのコンドテルの中で一番人気のある物件です。利回り10％10年間の保証があります。（*途中、変更されるリスクはあります）
- 場所： フラマリゾートの隣
- 形態： コンドテル
- 利回り保証： 10%を10年間
- 面積： 46㎡、86㎡、97㎡、160㎡
- 価格： 124,200ドル～
- 公式サイト：http://www.condotelfuramadanang.vn/
- 問い合わせ先： 0941-011-469
WYNDHAM SOLEIL
WYNDHAM SOLEILは、有名なミーケビーチの前に位置し、50階建ての建物が4棟で連なる商業施設付きのホテル兼コンドテルです。
ミーケビーチ目の前、商業施設併設なので、完成すれば集客が望めるとは思いますが、戸数が多く希少価値も下がるので実際の利回りよりも低くなることが想定されるのと、新型コロナウイルスの影響も重なり、2021年時点で約1年半開発が遅れています。
完売もされていないようですし、違うデベロッパーですがコンドテルのCoCoBayが利回り保証を停止した事件もあったので、今後どうなるのかは心配です。
- 場所： ミーケビーチの前
- 形態： コンドテル
- 利回り保証： 9％を5年間、6年目以降3:7で配当12年目まで
- 面積： 32㎡～132㎡
- 価格： 86,400ドル～
- 公式サイト：https://soleildanang.vn/en/
- 問い合わせ先： 0981-058-686
コンドテルは、ベトナムではまだ法整備がされておらず自己責任のために、コンドミニアムやヴィラに比べリスクが高い傾向があります。大型コンドテルのCOCOBAYは、運営会社が利回り12％8年保証を支払えないことを発表しましたし、ダナンのコンドテルは完売されるほど人気が出ているわけではない状況です。
完売されていないということは、途中売りたくても（中古より新築を買うのを優先する人が多いため）売れないということです。
上記コンドテルは、現在、工事がストップしています。Ariyanaは、完成時期不明、SOLEILは、2026年完成予定へ変更されました。裁判中の購入者もおり、トラブルが多いのでオススメしていません。
ダナンの高級ヴィラ 相場
ダナン 高級ヴィラの購入価格相場
ベトナム ダナン市の高級ヴィラの購入価格相場は、土地面積に対し、2,000ドル/㎡前後です。
部屋数関係なく、土地面積が400㎡～1,300㎡程ですので、800,000ドル～2,600,000ドルが相場です。ビーチ側や5ベッドルームになると、相場は高くなります。
外国人は土地の権利を購入できないので、土地付きのヴィラがどういう形態で外国人に販売されているのかは私には分からないのですが、外国人名義で所有されている方がいるので、土地を含まない建物だけの販売のように売買されているのかもしれません。
高級ヴィラ売買の相場も、プレビルド・中古ともに新型コロナウイルスの影響を受けていません。2019年と同じ相場です。
外国人購入不可のベトナム人名義の中古ヴィラ物件に関しては、売主によっては10％ほど安い物件も出てきています。
ダナン 高級ヴィラの家賃相場
ベトナム ダナン市の高級ヴィラの家賃相場は、 土地面積に対し4ドル/㎡前後です。
土地面積が400㎡～1,300㎡であれば、1,600ドル～5,200ドルです。
もし、賃貸に出すとすれば、表面利回りは約2.4％です。基本的に賃貸には向いていないヴィラ物件ですが、民泊のように1日単位でホテルのように貸したり、富裕層ターゲットに高い家賃で貸し出すことで表面利回りが約5％ほどに改善されます。
また、ビーチ沿いの居住可能なヴィラエリアはダナンでも数が大変少なく、特に外国人名義は希少価値が高くなるので、売却益が狙いやすくなります。
新型コロナウイルスの影響により、2019年の上記相場に比べて家賃が30％程下落している物件もあります。
ダナン市の主な高級ヴィラ物件例
The Ocean Villas
ビーチ沿いに位置するダナンで一番人気の高級ヴィラです。徒歩でプライベートビーチへも行けますし、小さめですが各ヴィラに専用プールもあり、施設内に2つのレストランも併設されています。各レストラン・ジム・スパへの移動は、バギーを呼んで無料で移動することも可能です。
大きめの共同の庭もあり、ヴィラの庭でBBQをすることもできますし、BBQの食材や調理含め有料でレストランからスタッフを借りることもできます。このサービスを利用すれば、ホームパーティーがしたいときに面倒な準備や後片付けをしなくて便利です。
その他、芝生や庭の手入れは、定期的にスタッフが全てやってくれます。
一部ホテルとしても使われているので、子供の遊び場もありますし、子供も入れる浅めの大きな共同プールもあり、居住者は自由に無料で使うことができます。（ジムについては、オーナー以外の賃貸居住者の場合は有料です）
物件オーナーが、管理費を支払います。この管理費で、施設内の共同施設・ゴミ収集・管理・人件費等をまかないます。
同じエリア内でも多少費用は異なるのですが、 The Ocean Villasのコンドミニアムオーナーは1.5ドル/㎡、ヴィラオーナーは土地面積1㎡あたり0.7ドル/㎡前後の費用が毎月かかります。1ベッド60㎡のコンドミニアムなら69ドル/月、500㎡のヴィラだと350ドル/月くらいです。
ちなみに、このエリアのゴルフ場を挟んだ隣に位置する「The Ocean Estates」は、同系列で更に高級エリアのヴィラ32棟のみがあります。
各ヴィラの専用プールも大きく庭もあり、完全なゲーテッド・コミュニティで富裕層や各国の領事館の方が居住しています。富裕層居住者が多いのでマナーも良く騒音に悩まされることもありませんし、領事館の方が居住しているのでセキュリティも厳しく安心できます。32棟のみなので人も少なく、エリアから徒歩で直結するビーチもほぼ独占できます。
また、ゴルフ場挟んだ隣のOcean Villasへ無料バギーでゴルフ場経由で移動し、レストランやジムの利用もできます。
「The Ocean Estates」については、 外国人名義の物件はありませんが、ベトナム人名義で現金一括購入可能で購入したい方はご紹介できますので、北条のTwitterからDMにてご連絡ください。（4bedroom 42ty / 2021年8月時点） *2022年9月追記：中古物件完売です。現在、OceanEstatesの売却物件はありません。賃貸は1軒空きがありますが、すぐ埋まってしまうと思います。
- 住所： Trường Sa, Hoà Hải, Ngũ Hành Sơn
- Website：https://theoceanvillas.com.vn/
The Point Villa
「THE OCEAN ESTATES」 の大通り挟んだ向かい側のゴルフ場隣に位置するヴィラです。1棟が約300㎡前後と小さいヴィラですが、専用プールも共同の庭もあります。なるべく価格を抑えてヴィラに居住したい人やゴルフをされる方に向いている物件です。場所によっては、庭からゴルフ場が見えるので実際の土地面積よりも庭が広く見えます。
ただし、隣のヴィラとの距離が近いので、ご近所さんによっては話し声や物音が気になるかもしれません。
また、共同の庭なので、隣の家から簡単に庭まで入ってこれてしまうセキュリティの心配がありますし、庭に出ると隣の家も丸見えになります。ビーチへも共同施設のThe Ocean Villasまで行く必要があるので徒歩だと遠いです。
エリア内のセキュリティやプライバシーは心配ですが、ゲーテッド・コミュニティなので外部からの部外者は敷地内には入って来れないメリットはあります。
- 住所： The Point Villa, Trường Sa, Street, Ngũ Hành Sơn
- Website： 不明
ダナンの外国人購入不可のローカルアパート 相場
ダナン ローカルアパートの購入価格相場
ベトナム ダナン市の外国人購入不可のローカルアパートの購入価格相場は、1,000ドル/㎡前後です。
1ベッドルームが、40～60㎡程ですので、40,000ドル～60,000ドルで売り出されています。2ベッドルームであれば60㎡～100㎡で、60,000ドル～100,000ドルが相場です。
ただし、小さめのローカルアパートは区分所有ができないことがほとんどです。土地オーナー自らが、アパート1棟運営をしている人が多いためです。ちなみに、もし、ベトナム人名義で土地購入をし、質の良いアパートを建設となると700ドル/㎡くらいは建設費用がかかります。100㎡の土地に3階建てのアパートを作るのであれば、建設だけで210,000ドルほどコストが発生します。
ダナン ローカルアパートの家賃相場
ベトナム ダナン市の外国人購入不可のローカルアパート家賃相場は、 8ドル/㎡前後です。
1ベッドルームの40～60㎡であれば、320ドル～480ドルが相場です。2ベッドルームの60㎡～100㎡なら、480ドル～800ドルが相場です。
新型コロナウイルスの影響により、2019年の上記相場に比べて家賃が10％～20％程下落している物件もあります。
ダナン市の主なローカルアパート物件例（外国人購入不可）
Muong Thanh Luxury Apartment
Muong Thanhグループのアパートです。ビーチ側はホテル棟なのでビーチを見渡せることはできませんが、ビーチへ徒歩で移動できます。
周囲は中華系の飲食店が多いので、もしかすると中国人が居住している人が多いのかもしれません。建築の質はお世辞にも良いとは言えません。
- 住所： 51 Trần Bạch Đằng
- Website： 不明
Monarchy DaNang
ハン川近くのローカルアパートです。2021年から外国人も購入可能になったという話ですが真相は不明です。1階にミニスーパーがあるので、ちょっとした買い物には困りませんが、周囲に飲食店は少ないので外食に困るエリアでもあります。
2つの建物がコの字に立っている構造で中央部分は駐車場になっており、車の音や人の話し声が反響してしまいますので、内側の物件は騒音が気になると思います。しかし、高層階のハン川が見える部屋は、ドラゴン橋も見渡せ景色も良いです。
目の前には、Euro Village Da Nangという中間富裕層向けのエリアがありますが、この通りは大雨で道が水没しやすいのもデメリットです。
- 住所： 535 Đ. Trần Hưng Đạo
- Website：https://monarchydanang.com.vn/
ダナンの土地 相場（外国人購入不可）
ダナン 土地の売買相場
ベトナム ダナン市の土地売買相場は、場所・売主・建付地等により1,000ドル～15,000ドル/㎡前後とピンきりです。
1区画の土地は、5m×20mで100㎡が一般的ですので、100,000ドル～1,500,000ドルが相場となります。もちろん、大通りや繁華街などでは更に相場は高くなります。
ちなみに、ベトナムの建物は、何故間口が狭く奥に広がっているのか？については、過去、間口の広さで税金が変わる税制があったためです。5m以内は税金なし（ベトナム人に聞いた話で真偽は不明）だったために、間口5mの土地が多くなっています。
ダナン 土地（一戸建て）の家賃相場
ベトナム ダナン市の一戸建ての物件相場は、 立地やオーナーによって様々なので何とも言えません。
建物がない土地のみを賃貸に出すオーナーはほぼ皆無です。 貸店舗においては、立地や大家により相場が大きく異なりますが、市街地中心部の大通り以外のエリアで一般的な大家であれば、例えば15ドル/㎡（床面積）前後くらいになると思います。
1フロアが100㎡の場合、1,500ドル/フロアとなり、2階建ての建物ならば3,000ドル/月が家賃相場です。
市街地から離れた住宅地であれば、3ドル/㎡（床面積）、100㎡2階建てならば600ドル/月で一戸建てを借りることもできます。
新型コロナウイルスの影響により、外出規制中は店舗家賃が半額や無料割引になっている物件もあります。
ダナン市の不動産 物件相場まとめ
- コンドミニアム: 150,000ドル（1ベッドルーム 60㎡の場合）
- コンドテル: 162,000ドル（1ベッドルーム 60㎡の場合）
- 高級ヴィラ: 1,200,000ドル（3ベッドルーム 土地面積600㎡の場合）
- 外国人購入不可のアパート: 60,000ドル（1ベッドルーム 60㎡の場合）
- コンドミニアム: 900ドル（1ベッドルーム 60㎡の場合） → 新型コロナウイルス影響後： 500ドル
- コンドテル: （コンドテルは自分で賃貸に出せない）
- 高級ヴィラ: 2,400ドル（3ベッドルーム 土地面積600㎡の場合） → 新型コロナウイルス影響後： 2,000ドル
- ローカルのアパート: 480ドル（1ベッドルーム 60㎡の場合） → 新型コロナウイルス影響後： 250ドル
- 貸店舗： 3,000ドル（建築面積100㎡2階建て建物の場合） → 新型コロナウイルス影響後： 外出規制中は半額や無料割引
*相場は、立地やブランド、部屋数、フロア階数、方角等によっても異なります。
ダナン市の土地について
ダナン市の地価 変動状況
| 類型 | 場所 | 2014年頃 | 2019年 | 2021年 |
|---|---|---|---|---|
| 更地 | Võ Nguyên Giáp 通り | 1,000ドル/㎡ | 4,000ドル/㎡（300％↑） | 2,000ドル/㎡（-50％↓） |
| 更地 | An Thượng1～4 通り | 2,000ドル/㎡ | 5,000ドル/㎡（150％↑） | 5,000ドル/㎡（0％） |
| 建付地 | Nguyễn Chí Thanh 通り | 3,000ドル/㎡ | 5,000ドル/㎡（66.7％↑） | 5,000ドル/㎡（0％） |
| 建付地 | Nguyễn Văn Linh 通り | 5,000ドル/㎡ | 15,000ドル/㎡（200％↑） | 15,000ドル/㎡（0％） |
*個人調査であり、ダナン市が発表した地価公示価格ではありません。
ダナン市の各通りの特徴
Võ Nguyên Giáp 通り
Võ Nguyên Giáp（ヴォー グエン ヤップ）通りは、5つ星リゾートホテルが並ぶ通りです。ちょうどフラマリゾートダナンの通り挟んで向かい側の土地を調べたことがあったときの相場です。2014年から5年で300％も値上がりしたのは、あの辺りは名義貸しにより中国人が買い漁った理由があります。
ただし、あの通りで商売をするのもアパートを作るのも難しい立地なので、今は売るに売れない状況かと思います。将来を見越して長期間寝かせているような富裕層は、値下げせずにピーク時の2019年と同じ相場にしている人が多いです。
今すぐに売却したいような人は、2000ドル/㎡前後で売り出しています。
An Thượng 1～4 通り
An Thượng（アン トゥン）1～4 通りは、Holiday Beach Danang Hotel & Resortの後ろ側にあるエリアで、外国人居住者も多い人気の場所です。
日本人経営のバーガーブロスが出来てから、更に飲食店出店が多くなったように思います。
元々は、あのエリア全体が墓地だったので、2014年以前は更に低い地価でした。同じ土地でいつも商売がうまくいかず、転々と商売を変える場所があるのは、その場所の墓地移転の際に人骨を残してしまったからという噂です。苦笑
真相はわかりませんが、そういう場所があるのも事実ですし、嫌な空気の場所も確かにある感じです。
ともあれ、今では低価格のホテルも飲食店も混在しているので、外国人（特に欧米人）には人気が高く、高い相場で維持しています。
Nguyễn Chí Thanh 通り
Nguyễn Chí Thanh（グエン チ タン）通りは長い通りですが、調べた相場は北側の市庁舎裏側のエリアです。
2014年頃は日本人街が開発されるという話があったのですが、いつのまにか日本人街の話は無くなり韓国系のお店が多くなってしまいました。その後、コロナの影響で韓国人が一斉にビジネスを引き上げると、入居者募集中の張り紙が多くなりました。
一方通行でそれほどお店も多くない場所ですが、2014年から2019年までに66.7％値上がりしています。2019年末が価格のピークで一時8,000ドル/㎡ほどまで上昇しましたが、新型コロナウイルスの影響で2021年は5,000ドル/㎡で落ち着いています。
Nguyễn Văn Linh 通り
Nguyễn Văn Linh（グエン ヴァン リン）通りは、空港から伸びるメインの大通りです。
メイン通りということもあり、元々地価は高かったのですが、2019年には15,000ドル/㎡と東京の豊島区並の土地相場になっています。
現時点で入居者がいなくとも、今後も含め需要が高い限られた短い通りなので、新型コロナウイルス影響後も価格は落ちていないのが特徴です。（富裕層同士が売買しているようです）
ダナン市の土地価格は過熱気味？
ダナンの地価はやや過熱気味かなと感じています。
なぜ急激にここまで土地価格が急上昇したのかというと、土地転売をするベトナム人が急増した背景があるためです。
- 土地を売りたい人を見つける
- 売却希望額を聞いて、デポジットを払いロックしておく
- 1週間くらいで買い手を見つける
- 売り手の売却希望額に自分の利益分を上乗せて売る
- 売り手から自分の利益分と売却手数料１％を受け取る
ベトナムは2019年執筆時点で売り手市場ですから、そこそこ良い立地の土地であればすぐ買い手が見つかります。
この状況を利用して、不動産会社でもない個人が、リスクを取らずに不動産仲介業をして、1週間足らずで1軒30,000ドル程を稼ぐわけです。
本来は、ベトナムでも不動産資格がない個人が仲介業をすることを禁止していますが、売り手にデポジットを払い、自分の購入意思を見せてるので大丈夫（グレー）になるって話をベトナム人から聞きました。苦笑
更に、そのスキームを聞いたベトナム人が真似する → 転売屋同士で売買するようになる…
そんなことを繰り返しているわけですから、一気に土地価格が急上昇したわけです。（今はこれらの転売は、首相のバブル沈静措置指示で落ち着いてきています。）
この転売は、土地に限らず、人気のアパートやコンドテルでも可能で、土地よりも1軒の利益が10,000ドル以内と少ないですが、2019年執筆時点でも一部のベトナム人がやっています。
アパートやコンドテルは、また違った転売のやり方があるのですが、みんなが真似するといけないので、秘密にしておきます。
最近ダナンでも、税金の関係で日本価格より2倍もする自家用車を所有する人が多くなってきたのも、この不動産転売で中間富裕層が増えた理由が一つです。（他には、Grab(グラブ)の運転手になるため、銀行から借り入れて車を購入している人も多くいますが。）
そんなわけで、ベトナム ダナンの不動産を今の時期に購入するなら、キャピタルゲインを狙うよりもインカムゲインを重視した検討材料を取り入れた方が良いかと思います。
数年前なら良かったのですが、結構相場が上昇してしまった現在に、私もキャピタルゲインで期待はしていませんし、どちらかというと値下がりしない物件を判断材料にしています。
ただ、私はもうダナンでは十数軒所有しているので、資産全体のポートフォリオを考慮し、今後は不動産は買わないと思います。
新型コロナウイルスの影響により、土地価格も30％ほど下落しているエリアもあります。しかし、希少価値の高い大通りは富裕層同士で売買されているので、2019年の相場と代わりありません。土地売買もリスクが高いのでベトナム人名義で購入検討している方は注意が必要です。
- 追記： 外国人名義で購入可能な不動産の権利書（レッドブック/ピンクブック/不動産登記簿）は、プロジェクトにもよりますが、発行されないことの方が多いです。発行されずとも売買は可能です。（土地使用権売買については、必ずピンクブックがあります）
- 購入の定義： 50年の使用権購入（更新可）。日本のような所有権ではありません。
