ダナン 不動産 価格相場 2021年

2019年5月16日ダナン,不動産

ベトナム ダナンの不動産購入価格相場は、リゾート系コンドテルにおいては、2,700ドル/㎡前後です。高級アパート(レジデンス)の価格相場は、2,500ドル/㎡前後となります。ヴィラは、3,000ドル/㎡前後と高めです。(外国人購入不可のアパートは、1,600ドル/㎡)何れも新築価格です。(2021年1月追記:新築価格については、コロナウイルスの影響は出ておらず、今の所は安くなっていません。中古価格は、売主によっては相場よりも10~30%程安い物件もあります。)

ベトナム ダナンのコロナウイルス影響前の不動産賃貸の価格相場は、高級アパートが17ドル/㎡前後、一般アパートが10ドル/㎡、貸店舗は、立地により相場が大きく異なります。(*2021年1月追記:コロナウイルスの影響により、半額以下まで落ちている物件もあります。)

尚、1ベッドルームは、40㎡~60㎡ 前後、2ベッドルームは、60㎡~100㎡ 前後です。

1区分のだいたいの購入価格 平均相場
  • コンドテル: 162,000ドル(1ベッドルーム 60㎡の場合)
  • レジデンス: 150,000ドル(1ベッドルーム 60㎡の場合)
  • 高級ヴィラ: 1,800,000ドル(3ベッドルーム 敷地面積600㎡の場合)
  • 外国人購入不可のアパート: 96,000ドル(1ベッドルーム 60㎡の場合)
1区分のだいたいの賃貸価格 平均相場
  • コンドテル: (コンドテルは自分で賃貸に出せない)
  • レジデンス: 1,020ドル(1ベッドルーム 60㎡の場合) → コロナ影響後 500ドル
  • 一般アパート: 600ドル(1ベッドルーム 60㎡の場合) → コロナ影響後 250ドル
  • 高級ヴィラ: 5,100ドル + α(3ベッドルーム 床面積300㎡の場合) → コロナ影響後 2,000ドル

ヴィラ以外のレジデンスや一般アパートは、水道光熱費・インターネット・管理費込みのところが多いです。

※全て2021年1月時点の価格相場です。

もちろん、これらの価格相場は、立地やフロア階数、部屋数などにより多少前後します。

関連記事 コンドテルとは?

ベトナム ダナンの土地 価格相場

ダナンの土地価格相場は、場所や売主により1,000ドル~15,000ドル/㎡とピンきりです。この相場は、コロナ影響後も変わりありません。銀行から借り入れてる人は、相場よりも安く売る人もいますが、お金に余裕のある富裕層の人が持っている物件は、コロナ前と相場は変わりません。

ちなみに最初から言っておきますが、外国人は土地の(使用権)購入はできません。たまにベトナム人(他人)の名義貸しで購入している外国人(主に中国人)がいますが、トラブルになるので絶対止めたほうがいいです。

ベトナム人と結婚している人なら、ベトナム人の妻や夫名義で購入もできますが、購入手続きの法務局にて「これらの財産は全て妻(夫)の所有物であり、私の財産ではないことを証明します。」と一筆書かされますし、N2以上の通訳者が証人として必要です。

当然、離婚などのトラブルがあった際は、その土地は戻ってきませんし、購入した資金も自分の手元に戻らないので、覚悟ができる人だけ購入した方がいいでしょう。

また、土地は、所有者によって売値が大きく異なります。同じエリアの隣同士の物件でも、50,000ドル以上の開きがあるときもあります。

これは、売買だけに限らず、賃貸でも大家さんによって賃貸価格に開きがあります。アパートならそれほど賃貸価格に開きはありませんが、店舗の物件となると相場より安い物件もありますし、相場よりめちゃくちゃ高い物件もあります。

ベトナムの不動産を外国人が購入するには

外国人のベトナム不動産 購入条件
  • ベトナムに入国可能な個人(ビザなしでもOK)
  • ベトナム国内に住所がある外資系企業(現地法人)
  • 利益を目的としない住宅目的であること
  • 国から外国人購入が許可されたプロジェクトであること
  • ディベロッパー直か外国人名義からの購入(ベトナム人から購入不可)
  • ディベロッパーによっては無犯罪証明書の提出
  • 不動産購入の資金の出処を証明する書類の提出(マネロン防止のため)
  • ベトナム国内の銀行口座を保有していること
  • 売却相手は外国人に限定(ベトナム人に売却不可)(使用権の引き継ぎ)
  • 不動産所得税はベトナムで支払うこと

すべてのコンドテルやレジデンスが購入できるわけではない点も注意です。政府から外国人購入が許可されたプロジェクト案件でなければ購入はできません。

また、外国人名義で購入した場合、売却するときも外国人名義相手にしか売ることができないリスクも考慮する必要があります。

詳しくは、下記のリンク先の記事でご紹介しています。

関連記事 ベトナム不動産を外国人が購入できる条件とリスク

2014年からの伸び率

2014年以前は、まだダナンでコンドテルという仕組みがありませんでしたが、今はコンドテルの物件も多くなってきています。

この背景は、2015年7月1日から施行された改正住宅法で、企業など外国の組織と外国人に対する住宅の所有制限が一部緩和され、ベトナムに入国できる外国人が不動産を購入しやすくなったためです。

ダナンの地価 値上がり状況

類型場所2014年頃2019年2021年
更地 Võ Nguyên Giáp 通り1,000ドル/㎡4,000ドル/㎡(300%↑)2,000ドル/㎡(-50%↓)
更地An Thượng1~4 通り2,000ドル/㎡5,000ドル/㎡(150%↑)5,000ドル/㎡(0%)
建付地Nguyễn Chí Thanh 通り3,000ドル/㎡5,000ドル/㎡(66.7%↑)5,000ドル/㎡(0%)
建付地Nguyễn Văn Linh 通り5,000ドル/㎡15,000ドル/㎡(200%↑)15,000ドル/㎡(0%)

同じ通りでも立地により相場は異なります。建付地でも土地面積の相場を表しています。

再度お伝えしますが、外国人個人は土地使用権の購入はできません。

Võ Nguyên Giáp 通り

Võ Nguyên Giáp(ヴォー グエン ヤップ)通りは、5つ星リゾートホテルが並ぶ通りです。ちょうどフラマリゾートダナンの通り挟んで向かい側の土地を調べたことがあったときの相場です。2014年から5年で300%も値上がりしたのは、あの辺りは名義貸しにより中国人が買い漁った理由があります。

ただし、あの通りで商売をするのもアパートを作るのも難しい立地なので、今は売るに売れない状況かと思います。将来を見越して長期間寝かせているような富裕層は、値下げせずにピーク時の2019年と同じ相場にしている人が多いです。
今すぐに売却したいような人は、2000ドル/㎡前後で売り出しています。

An Thượng 1~4 通り

An Thượng(アン トゥン)1~4 通りは、Holiday Beach Danang Hotel & Resortの後ろ側にあるエリアで、外国人居住者も多い人気の場所です。

日本人経営のバーガーブロスが出来てから、更に飲食店出店が多くなったように思います。

元々は、あのエリア全体が墓地だったので、2014年以前は更に低い地価でした。同じ土地でいつも商売がうまくいかず、転々と商売を変える場所があるのは、その場所の墓地移転の際に人骨を残してしまったからという噂です。苦笑

真相はわかりませんが、そういう場所があるのも事実ですし、嫌な空気の場所も確かにある感じです。

ともあれ、今では低価格のホテルも飲食店も混在しているので、外国人(特に欧米人)には人気が高く、高い相場で維持しています。

Nguyễn Chí Thanh 通り

Nguyễn Chí Thanh(グエン チ タン)通りは長い通りですが、調べた相場は北側の市庁舎裏側のエリアです。

2014年頃は日本人街が開発されるという話があったのですが、いつのまにか日本人街の話は無くなり韓国系のお店が多くなってしまいました。その後、コロナの影響で韓国人が一斉にビジネスを引き上げると、入居者募集中の張り紙が多くなりました。

一方通行でそれほどお店も多くない場所ですが、2014年から2019年までに66.7%値上がりしています。2019年末が価格のピークで一時8,000ドル/㎡ほどまで上昇しましたが、コロナウイルスの影響で2021年は5,000ドル/㎡で落ち着いています。

Nguyễn Văn Linh 通り

Nguyễn Văn Linh(グエン ヴァン リン)通りは、空港から伸びるメインの大通りです。

メイン通りということもあり、元々地価は高かったのですが、2019年には15,000ドル/㎡と東京の豊島区並の土地相場になっています。

東京相場のデータ元 土地代データ

現時点で入居者がいなくとも今後も含め需要が高い限られた短い通りなので、コロナウイルス影響後も価格は落ちていないのが特徴です。(富裕層同士が売買しているようです)

ダナン レジデンスの値上がり状況

類型場所2014年頃2019年2021年
レジデンスアズーラ1㎡ 1,600ドル1㎡ 2,000ドル(25%↑)1㎡ 2,000ドル(0%)

同じ通りでも立地により相場は異なります。

2014年頃はアパートと言えば、「Vĩnh Trung Plaza、Indochina Riverside Residence、Danang Plaza、Azura、Hoang Anh Gia Lai」の5箇所くらいしかなく、興味があった物件がアズーラだけだったのでアズーラしか調べてないんですが、1,600ドル/㎡くらいだったと記憶しています。

もちろん、階数や角部屋かどうかによっても相場が変わってくるのですが、1ベッドルームの10階以上がこのくらいだったと思います。

土地に比べて、レジデンスやコンドテルは各部屋の平均売買価格で事実上統制されているので、そこまで値上がりしません。

ダナン コンドテルの値上がり状況

ちなみに、ダナンのコンドテルは、フラマリゾート系のAriyana Condotelが2016年に売出しで最初だと思います。(間違っていたらすみません)

Ariyana Condotelもまだ完成していないので、現状ほとんど値上がりはしていません。

ダナンで外国人が購入可能な物件例

下記、ベトナム ダナンで外国人でも購入できる物件例(コンドテル)の一部です。外国人が購入可能なコンドテルというだけで、オススメというわけではありません。

今の価格は調べてないので分かりませんが、だいたい上記の相場「2,700ドル/㎡前後」かと思いますので、この相場で価格を算出しています。

問い合わせ先項目は、電話番号です。問い合わせ可能言語は、英語かベトナム語のみです。

私の経験上の相場なので、きちんと調べたい人は、各物件の公式サイトから問い合わせてみてください。

ARIYANA CONDOTEL

ariyana

ARIYANA CONDOTELは、フラマリゾート隣に位置する、フラマリゾート運営のコンドテルです。

2017年に開催されたベトナムAPECダナン首脳会議でも、会議場として使われたコンベンションセンターが敷地内にあります。

調べたときは9割埋まってたので、完売してるかもしれません。

物件概要
  • 場所: フラマリゾートの隣
  • 形態: コンドテル
  • 利回り保証: 10%を10年間
  • 広さ: 46㎡、86㎡、97㎡、160㎡
  • 価格: 124,200ドル~
  • 公式サイト: http://www.condotelfuramadanang.vn/
  • 問い合わせ先: 0941-011-469

WYNDHAM SOLEIL

WYNDHAM SOLEILは、有名なミーケビーチの前に位置し、50階建ての建物が4棟で連なる商業施設付きのホテル兼コンドテルです。

物件概要
  • 場所: ミーケビーチの前
  • 形態: コンドテル
  • 利回り保証: 9%を5年間、6年目以降3:7で配当12年目まで
  • 広さ: 32㎡~132㎡
  • 価格: 86,400ドル~
  • 公式サイト: https://soleildanang.vn/en/
  • 問い合わせ先: 0981-058-686

コンドテルは、自分で居住することはできません。

ホテルの一部としてホテル側へ貸し出し、配当をもらう仕組みです。コンドテルによっては、1年で15日間程を自分で無料宿泊できるサービスがあります。

関連記事 コンドテルとは?

その他

その他、コンドテル以外にも外国人が購入可能なレジデンスもいくつかありますが、調べたときには全て完売でした。

ちなみに、「THE POINT」「THE OCEAN ESTATE」「THE OCEAN VILLAS」「Ocean Suite」「AZURA」「HAYATT REGENCY DANANG RESIDENCES」を調べましたが、中古でもすべて完売です。これらの物件はとても人気が高く、人脈がないと中古でも買うことが難しいでしょう。

その他、「FOUR POINTS BY SHERATON RESIDENCE、COCOBAY、TIMES SQUARE」などがあるんですが、私の視点ではこれらの物件はお勧めできないと判断しました。

お勧めできない理由は、下記リンク先の記事で少し触れています。

関連記事 ベトナム 不動産 選び方

2019年11月25日追記:コンドテルは、ベトナムではまだ法整備がされておらず自己責任のために、レジデンスやヴィラに比べリスクが高い傾向があります。大型コンドテルのCOCOBAYは、運営会社が利回り12%8年保証を支払えないことを発表しましたし、ダナンのコンドテルは完売されるほど人気が出ているわけではない状況です。
完売されていないということは、途中売りたくても(中古より新築を買うのを優先するため)売れないということです。

ダナンへの投資環境が良い理由

ベトナム クイニョン 不動産視察の記事でも書きましたが、ダナンの投資環境は東南アジアの中でもとても良いです。

  • 海と山に囲まれ川を挟みバランスの取れたベトナム第三の都市
  • 人口123万人(2019年)
  • 2017年 アジア太平洋経済協力(APEC)首脳会議開催地
  • 2018年版 世界で訪れたい観光地10選で第5位(Airbnb)
  • 2018年第1四半期の観光客数が、169万700人(前年同期比34.7%増)
  • 海外からの直行便が31路線、一週間で269便の発着
  • 日本からの直行便あり
  • 国際空港から市街地まで車で5分
  • 国際空港からビーチまで車で10分
  • ダナン駅から市街地まで5分
  • 3つの世界遺産へ車で40分~2時間範囲
  • 50km続く美しいビーチ「世界の魅了するビーチ6選」として米フォーブス誌掲載)
  • ハイアット、インターコンチ、シェラトン、ヒルトン、フォーシーズンズ…5つ星ホテル多数
  • 広大な工業団地 260ha + 1,100ha
  • 国際貿易港から工業団地まで30分
  • ラオス、タイ、ミャンマーまでを繋ぐ東西経済回廊の起点
  • 経済大学、工科大学、建築大学、外国語大学あり
  • インターナショナルスクール複数あり
  • 調理学校、ホテルサービス専門学校あり
  • ハノイやホーチミンに比べ人件費が2割程安い
  • 物価も2大都市に比べ比較的安い
  • 豊富な人材が揃うので採用しやすい

外部サイト 2018年度版 ベトナム投資ガイド

外部サイト ダナン市投資促進支援委員会資料

国や街全体がGDP6.2%(2018年)と経済成長しており、綺麗なビーチが50km水平線まで続き、国際空港から5分で市街地、ビーチへも10分、世界遺産(ホイアン)へも40分で行ける都市というのは、世界的に見ても稀なわけです。

関連記事 ベトナム 不動産の選ぶ基準 – 希少性について

今後の値上がり予測について

前述したように2014年から2019年の5年間にかけて、ダナンの土地に関してはだいぶ値上がりしました。

しかし、ダナンはベトナムの首都ではありませんし、首都ではない商業都市のホーチミンと比べてもホーチミン人口863.7万、ダナンの人口123.1万と少ないです。

ダナンは、ベトナムの第三の都市ですから、日本でいう名古屋に相当しますが、名古屋の平均地価は42万8989円/m2ですから、今のダナンの地価に疑問が残ります。

データ元: Wikipedia: 日本三大都市

データ元: 名古屋市の地価

ダナンの土地価格は過熱気味?

そうなると、コンドテルやレジデンスの相場もホーチミンや名古屋、近隣のタイのチェンマイやプーケットと比べてしまうのですが、ダナンの地価はやや過熱気味かなと感じます。

なぜ急激にここまで土地価格が急上昇したのかというと、土地転売をするベトナム人が急増した背景があるためです。

ベトナム人による土地転売のスキーム
  1. 土地を売りたい人を見つける
  2. 売却希望額を聞いて、デポジットを払いロックしておく
  3. 1週間くらいで買い手を見つける
  4. 売り手の売却希望額に自分の利益分を上乗せて売る
  5. 売り手から自分の利益分と売却手数料1%を受け取る

ベトナムは今売り手市場ですから、そこそこ良い立地の土地であればすぐ買い手が見つかります。

この状況を利用して、不動産会社でもない個人が、リスクを取らずに不動産仲介業をして、1週間足らずで1軒30,000ドル程を稼ぐわけです。

本来は、ベトナムでも不動産資格がない個人が仲介業をすることを禁止していますが、売り手にデポジットを払い、自分の購入意思を見せてるので大丈夫(グレー)になるって話をベトナム人から聞きました。苦笑

更に、そのスキームを聞いたベトナム人が真似する → 転売屋同士で売買するようになる…

そんなことを繰り返しているわけですから、一気に土地価格が急上昇したわけです。(今はこれらの転売は落ち着いてきています。)

外部ニュースサイト 2019年4月05日 フック首相、不動産バブル沈静措置を指示=ダナンとクアンナム省に

この転売は、土地に限らず、人気のアパートやコンドテルでも可能で、土地よりも1軒の利益が10,000ドル以内と少ないですが、今でも一部のベトナム人がやっています。

アパートやコンドテルは、また違った転売のやり方があるのですが、みんなが真似するといけないので、秘密にしておきます。

最近ダナンでも、税金の関係で日本価格より2倍もする自家用車を所有する人が多くなってきたのも、この不動産転売で中間富裕層が増えた理由が一つです。(他には、Grab(グラブ)の運転手になるため、銀行から借り入れて車を購入している人も多くいますが。)

そんなわけで、ベトナム ダナンの不動産を今の時期に購入するなら、キャピタルゲインを狙うよりもインカムゲインを重視した検討材料を取り入れた方が良いかと思います。

数年前なら良かったのですが、結構相場が上昇してしまった現在に、私もキャピタルゲインで期待はしていませんし、どちらかというと値下がりしない物件を判断材料にしています。

ただ、私はもうダナンでは複数件所有しているので、資産全体のリスクヘッジを考慮し、今後はダナンで不動産は買わないかと思います。

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