ベトナム 不動産 選び方

ベトナムの不動産を購入する際、慎重に物件を選ばなければ大損するかもしれないよ。というお話。

ベトナムがいくら経済成長しているからといって、どの不動産物件でも値上がりするのかといえばそうでもないわけですし、日系不動産会社が紹介しているから安心かといえば、契約関係が日本語で確認できるくらいで絶対安心というわけでもないわけです。

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必ず自分の判断で物件を選ぶ

ベトナムで不動産購入を検討しているなら、必ず自分の目や頭で調べ確認し、何があっても完全に自分の責任という自覚の元、慎重に物件を選ぶ必要があります。

「いやいや、こんなん自分で調べて購入とか自己責任とか当たり前ですやん!」と思った人も多いだろうし、実際日本で不動産購入する際は慎重に物件を選ぶ人が大半ですが、日本で慎重に物件選びをしている人でも、海外の不動産となると「信用できる日本人が紹介しているから」とか「経済成長しているから」という理由だけで購入の判断をしてしまう人が多いのも事実です

居住地以外の海外では、理解できない事柄や隠れたリスクも伴うので、何を基準に判断して良いのか難しくなりますし、判断材料が何なのかさえ分からなくなることもあります。そして、短期間の滞在で決めなければという焦りもあり、とりあえず目に見えるものを判断材料としてしまうからでしょう。

残念ですが、実際にそういう理由で、あまり良くない物件を購入している(購入させられている)日本人が何名かいるのを知っていますし、購入した彼らは自分で慎重に判断していないことに気づいていません。

彼らが自分で気づくことになるのは、物件を売却できない・想定より利回りが低い・購入時の価格より下落したといった問題に直面する数年後でしょう。

ベトナム 不動産物件を選ぶ基準

私は不動産業界のプロでもないですし、ベトナムにしか物件を所有していないので、偉そうなことも言えませんしプロ向けの視点ではお話できませんが、今まで数十件の物件を購入した経験から、今後ベトナムで不動産を購入しようと検討している人向けに、私の視点で物件の選び方をお話できるかとは思います。

ベトナムにおいて不動産物件を選ぶ基準となるのは、主に下記の4点があげられると思います。細かく言えばもっとありますが、とりあえず重要性の高い事項だけをピックアップしました。

ベトナム不動産物件を選ぶ基準
  1. 希少性が高い
  2. 需要と供給のバランス
  3. 高層集合住宅過ぎない
  4. ディベロッパー・不動産会社の見極め

希少性が高い

希少性というのは、不動産に限らずビジネスや投資において基本の考えです。不動産においても一番重要な考えかと思います。

不動産における希少性というのは、他に同じような条件の物件が少なく所有している人も少ない、その物件が欲しいしその物件に住みたいと思う人が多い物件です。

つまり、需要に対し供給が極端に少ない物件です。

このような希少物件というのは、将来的に価値は落ちづらいし、逆に値上がり期待値の方が高く、高く賃貸にもだせます。

ベトナムにおける希少物件は、例えば下記のような物件が該当するでしょう。

希少物件の例
  1. 綺麗なビーチ沿いにある
  2. 中でも海を展望できる部屋
  3. 展望が良い
  4. 角部屋
  5. 大型商業施設と併設
  6. 付加価値が高い(他にない設備が充実している)
  7. ヴィラ物件
  8. 駅や空港から近い(交通利便性が良い)

綺麗なビーチ沿いにある

ベトナムに限らず、海沿いの土地というのは世界的に限定されます。

「ビーチ沿い」という定義は、道路を挟まず直接砂浜のあるビーチへ徒歩でアクセスできる物件のことです。

遊泳ができて綺麗なリゾートとしてのビーチが続くビーチ沿いの土地となると、ただのビーチ沿いの物件よりも更に限定されます。ベトナムでいうと、ダナン・クイニョン・ニャチャン・フーコックあたりです。

ベトナムは、73の省直轄市、5の中央直轄市と合計78の市がありますが、ビーチリゾートの都市は、上記「ダナン・クイニョン・ニャチャン」3都市と「フーコック県」のみです。更に、中央直轄市ならば、ダナンだけとなります。(情報元: Wikipedia(ベトナムの都市の一覧)

これだけでもダナンは、ベトナムの中でも特別な都市として判断することができるわけです。

海を展望できる部屋

Beach ViewやSea Viewと言われる部屋も希少性が高いです。

綺麗なビーチリゾート沿いの物件の中でも、海を展望できる部屋というのは物件数が限られます。

すべての部屋から海を見れるように設計されていれば良いのですが、部屋の窓から海を一望できる部屋はベトナムでは本当にごくわずかしかありません。

特にダナン市は、ビーチ沿いのレジデンスの新規建築許可を停止したので新規の建築許可はおりませんし、既にビーチ沿いは大手ディベロッパー複数が買い占め、建築されていない更地でも買える土地はありません。

そのため、ビーチ沿いのレジデンスは、不動産価値が落ちづらく、相場より高い賃貸にだせる優良物件になっています。(私も複数物件所有しています)

展望が良い

ビーチ沿いに面していなくても、展望が良い物件は外国人に人気の高い物件の一つです。

「外国人に人気」としたのは、ベトナム人は低層階を好むからです。理由は人によって違うのですが、高いところが怖いとか建築を信用していないとか、外に出るのが不便とか色々あります。

コンドテルで最近の物件であれば補助電源があるので心配無いと思うのですが、ベトナムは定期的に停電が起きるので、安いアパートだとエレベーターに閉じ込められたとかよく聞きます。苦笑

ベトナム人が低層階を好むのは、そういう理由も一つなのでしょう。

展望が良い物件が外国人に人気で良いというのは、対象物件のエレベーターが日本製で、部屋数に対してきちんと供給されていればの話です。

ダナンでは、フォーポイントバイシェラトンのレジデンスが、エレベーターの利用者が多いわりに3基しかなく、しかもエレベーター1基も狭く日本製ではないため、平均待ち時間7分と非常にストレスになるくらいなので、このような物件は購入しない方が良いです。

あまり覚えてはいないのですが、確かダナンのアズーラ(Azura)もエレベーター数が少なかったように記憶しています。(とはいっても、私はアズーラの物件は、展望が良いという理由の他に、近くにデパートがある、市街地からもビーチへも近いので駐在員に人気という理由で所有しています)

角部屋

日本でも角部屋が人気のように、世界的に見ても角部屋は窓を二面にできるので開放感があり、景色も良いことから希少性が高く人気です。

建物は、4面の四角の形で建築されることが一般的ですが、その場合、角部屋は1フロアにつき4部屋しかないことになります。

各角部屋でも、シティービューやリバービュー・シービューなどに分けられることが多いわけですが、シティービューよりもリバービューやシービューの方が人気が高いので、そうなると1フロア4部屋の内、2部屋が需要が高く更に希少性が高くなるわけです。

そして、展望が良い高層階ともなれば、部屋数はもっと限られてくるので、賃貸や売却も相場より高く簡単にできるというわけです。

ちなみに、1エリアに2棟以上の建物が並び、窓から隣の建物しか景色が見えないという物件は、例え角部屋でも論外です。賃貸も難しいし売るのも難しくなります。

大型商業施設と併設

小規模の商業施設ではなく、最低でも中規模以上の商業施設が併設されている物件は利便性が高くなり、他に同じような物件がなければ希少性も高くなります。

併設ではないのですが、前述したダナンのアズーラも隣にVINCOMがあり徒歩で買い物へ行けますし、重い荷物は頼めば部屋までスタッフが運んでくれます。

ダナンで商業施設併設のレジデンスは、他にBig-Cを併設するビンチュンプラザがありますが、ダナンではこの2軒のみですし、購入可能物件はアズーラだけなので希少性が高いと言えます。

ちなみに、既にアズーラは完売ですし、中古でも中々売りに出されない程人気物件です。

その他、ダナンでいえば、Indochina Riversideのレジデンスもありますが、ここは併設する商業施設が小さく食料品も売ってないので除外です。

付加価値が高い

ここでいう付加価値とは、他の物件にはない設備やサービスが充実しているか?ということです。

今では、プールやジムは当たり前の設備なので、最低でもプールとジム設備が整っており、24時間の警備員がいることが条件です。

更に、建物内にコンビニやスパ、レストランがあり、レストランからデリバリーができる、共用スペースが綺麗で管理されている、24時間コンシェルジュがいて何か困ったときにすぐに対応してくれる、などの付加価値があると、当然物件の人気も高くなります。

近くに同じような付加価値を提供する物件がなければ希少性も高くなります。

ダナンでは、The Ocean SuitesとOcean Villasが、敷地内にプール・ジム・スパ・レストラン・コンビニ(2019年6月予定)があり、レストランからデリバリーが可能で、ゲーテッドコミュニティにより24時間警備員とコンシェルジュも常駐しています。

また、現在開発中ですが、Furama AriyanaやWyndham Soleilが同等の付加価値を提供予定です。

ヴィラ物件

ヴィラタイプの物件は、ヴィラというだけで希少性が高くなります。

更に、ビーチ沿い、ゲーテッドコミュニティでガレージ付き、庭が200㎡以上となると、ベトナム全国探しても数エリアしかありません。

コンドテルやレジデンスに比べ1軒に対する敷地面積も広く、価格も当然ながら高くなりますが、富裕層に人気の物件です。場所にもよりますが、売りに出されたら抽選で当たった人しか買えないほど人気です。

ただし、賃貸にだすのはハードルが高くなります。購入価格が高いわけですから、家賃も当然高くなるわけです。ダナンなら月5,000ドル~8,000ドルが2019年の相場です。その価格で借りてくれる人を探すのは、無理ではないですが中々難しいといえます。(たまに利回り気にしないオーナーで相場より超安く貸してるところもありますが…)

その他、Airbnb(エアビ)で貸しているオーナーもいますが、毎回の清掃と管理も面倒ですし、管理会社に任せたとしても、毎回違う人が泊まるので物件の劣化も激しく早くなります。

私も複数件のヴィラを所有していますが、維持費が1軒で月に1,000ドル程と高いのも覚悟が必要です。

基本管理費の他にプールの管理費、清掃費がかかりますし、電気代、水道代は一般住宅の1.5倍の単価がかかります。私のケースでは、基本管理費600ドル、プール100ドル、清掃費200ドル、電気水道費400ドルの合計1300ドルが1軒につき毎月発生しています。

駅や空港から近い(交通利便性が良い)

駅近物件は日本でも人気が高いのはご存知の通り、やはりベトナムでも人気が出そうです。

「人気が出そう」という言い方は、まだベトナムでは地下鉄が開業されていないからなわけですが、ホーチミン市において駅になる計画地は既に地価は高くなっています。

「空港から近い」というのは、空港まで車で30分圏内にあれば良いということです。逆に空港に近すぎても騒音の問題から地価は低くなります。

そして、適度に開発され交通以外でも利便性が高く、ビーチへも徒歩圏内で行ける。というのが望ましいのですが、このような立地はベトナムではダナン以外ありません。

同じビーチリゾート地のニャチャンやクイニョンも空港から40分~1時間かかります。その点、ダナンは国際空港でありながら、市街地まで車で5分、ビーチまで10分、世界遺産のホイアンまで40分とかなりコンパクトにまとまっているので、交通利便性は非常に高い立地です。

このような立地の都市は、世界的にみても数は少なく希少性が高いと言えます。

需要と供給のバランス

需要と供給については、説明するまでもなく、供給過剰でバランスが悪ければ、賃貸に出すことも売ることも難しくなります。

例えば、極端な例ですが、シンガポールや香港では国土が狭いために不動産価格も高いのはご存知の通りです。反対に、中国の小規模都市では、住宅供給過剰により不動産価格が下落、ゴーストタウンするところもありましたよね。

ベトナムでは、不動産開発も国との連携で各ディベロッパーが慎重に進めているので、中国の小規模都市のようなことはならないとは思いますが、それでも供給過剰気味になることはあります。

COCOBAYは供給過剰

供給過剰になるのは、需要に対して供給する部屋数が多くなることですが、ダナンだとCocobayが供給過剰気味です。Cocobayは、2,270戸のアパート、1,370室のコンドテルがあり、合計3,640室が一つのエリアで供給されています。

敷地面積が広いだけで建物が綺麗なわけでもなく、各レストランもパッとせず、エリアの両隣はゴルフ場でほとんど何もない未開発地域、会社や遊び買い物などどこへ行くにも車やバイクで遠く、ビーチへ行くにも大通りをまたがないと行けない。という物件に3640室も供給されているわけですから、供給過剰としか言いようがないでしょう。

CoCobayを紹介する不動産仲介業者は、利回り12% 8年保証があるから例え人気がでなくても大丈夫みたいなことを言いますが、では維持費や税金などを差し引いて9年で投資金を回収したとして、その後物件は果たして売れるのでしょうか。

もし9年目で売れなかったら、投資金はただベトナムで寝かせてただけになり、インフレ率分を損することにもなり「投資」としての意味がありません。

しかも、外国人名義で購入した場合、外国人相手にしか売れませんから、9年目で劣化も多くなっている物件を中古で買う外国人の需要はほぼ0(ゼロ)だと思います。

9年目以降は、自分で賃貸に出すかコンドテルの場合は、ホテル宿泊者の比率に合わせて3:7などで配分となりますが、賃貸に出しても借り手は見つからず、ホテル宿泊者も少ないことから維持費とトントンになるんじゃないかと予想できます。

トントンならまだしも、運営がうまく行かず利回り保証期間中に運営会社が倒産なんてしたら、得られるはずの利回りも得られず大損するリスクは高いです。

人それぞれ意見は違いますが、私はCoCobayには否定的ですし、私ならCocobayみたいな物件を他人様へ紹介したりはしません。

高層集合住宅過ぎない

高層集合住宅や高層ホテル(コンドテル)は、高層階なら展望がよいメリットもありますが、そのエリアで誰かが転落死でもしたら不動産価格に影響されてしまいます。

ダナンでも2017年にHoang Anh Gia Laiのアパートで転落死がありましたし、フォーポイントバイシェラトンでは建設中に作業員の転落死がありました。

更に、高層ビル4棟以上で連なっている場合、場所によっては供給過剰になりますし、隣接する建物で窓からの景観も悪くなります。そして、棟数が多い分、事故発生のリスクも高くなります。

ダナンでは、Wyndham Soleilがその傾向がありそうな気がします。50階建て前後の建物が4棟あり、内1棟がホテル、残り3棟がコンドテルです。

ただし、ダナンにはこのような高層型のコンドテルもSoleilが初ですし、ちょうど有名なミーケビーチの前で、低層階にはショッピングモールも入る予定なので、リスク承知なら購入はありかもとギリギリ思わせる物件です。(私もリスク承知で購入済みです)

また、ホーチミンについてはあまり良く知らないのですが、実際に視察してみてLandmark 81周囲のVinhomeはヤバそうな雰囲気を持っていると感じました。

Landmark 81自体もそんなに面白い商業施設ではないですし、あの高さが売りなだけで正直それほど魅力があると思えません。

人口密度が高く人口の多いホーチミン市ですし、Vinhomeを提供する業界最大手のVingroupの純資産も213,792 trillion VND と桁違いの資産を持っているので大丈夫なんだとは思いますが、それほどしっかりした建築でもないですし、あのエリアのVinhomeはほとんどが投資用物件で、居住している人は1/3以下です。

私はVingroupの不動産は懐疑的なので、Vingroupの不動産は買わないようにしています。

ディベロッパー・不動産会社の見極め

ベトナムの不動産物件を選ぶ上で、基本となるのはディベロッパーや不動産会社の見極めでしょう。

潤沢な資産を持っているディベロッパーでなければ、開発途中に資金不足で開発中止になることもあるためです。もし、ディベロッパーが倒産でもしたら、開発前に物件を購入した資金は全額失うことになります。

潤沢な資産を持っている有名なディベロッパーでも、開発計画が遅れ完成も遅くなることもあります。そして、急いだために建築がテキトーで設備が故障するというトラブルも多くあるため、同じディベロッパーによる過去の開発物件も視察して状況を調べることも必要です。

ディベロッパーのAlphanamグループもダナンでは有名ですが、フォーポイントバイシェラトン ダナンを視察した際、ペンキの塗り方や排水管のつまり、排水管の臭い、水圧、壁のデコボコ感、エレベーターの少なさ遅さなどあまりにも建築が酷かったため、同じディベロッパーのM Landmarkのコンドテル購入を止めた経緯があります。

日系の不動産仲介会社は通すべきか

新規物件については、英語やベトナム語ができるなら直接ディベロッパーや不動産会社から購入できるため、わざわざ日系の不動産仲介会社を通す必要はありません。

不動産仲介業者を通すことで手数料分高くなることもありますし、何か聞きたいことやトラブルがあっても1クッション挟むのでレスポンスが遅くなるためです。

また、ディベロッパーや不動産会社は過去に購入履歴がある人を優遇します。不動産会社の営業スタッフ同士、横の繋がりが強いので、複数物件を購入していると、何かの優良物件を紹介してくれたりもします。

ベトナムの不動産は、1次販売、2次販売とありますが、VIPと認められると0次販売(つまり、誰よりも先に希少性の高い部屋を優先販売)があります。

1次販売のはずなのに、欲しい部屋が既に埋まっていることがあるのは、この背景があります。

こういった特典を受けるためには、仲介業者を通していてはできません。

英語もベトナム語もできないなら、日系不動産仲介会社を通しますが、細かい説明もなく変な物件を紹介されることもあります。他の不動産会社で紹介していない、聞いたこともない物件を紹介されるのも危ないです。

この場合、日系の不動産仲介会社の営業も何が悪いのか気づいてないケースもあるので質が悪いのですが、最低限下記の項目は営業担当者へ質問した方が良いでしょう。

不動産仲介会社へ最低限質問して確認するべき項目
  1. ディベロッパー名と概要
  2. 供給数と階数
  3. 1フロアの戸数
  4. 共用スペースの種類
  5. 内装込みか自分で手配か
  6. 内装がない場合どこで手配するのかと費用
  7. 1戸の床面積
  8. 駐車場の有無と費用
  9. 1㎡あたりの単価
  10. 管理費(維持費)
  11. 表面利回りと実質利回り
  12. 完成予定日
  13. 購入費用の振込回数と各比率
  14. 購入時の税金の種類と金額
  15. 物件の保証期間
  16. 利回り配当はどんな手順で日本(又は海外)へ送金されるのか
  17. 売却するときの手順と売却時の必要書類
  18. 賃貸紹介が可能かと成約手数料

これらの質問事項は、仲介会社だけではなく、直接ディベロッパーや不動産会社へ聞いて確認する内容でもあります。

回答は、販売する時点で既に決まっていることなので、不勉強な営業担当者は、その場で回答できず「確認します」と返答すると思います。その場で答えられないのであれば、責任を持って物件を紹介していない証なので、その時点でそこの会社とは取引は止めるべきです。

ちなみに、私も上記の項目を不動産販売担当者に確認するようにしていますし、きっちり回答をもらっても後で自分で調べてみてディベロッパーの評判が良くないとか、内装費や維持費を計算して利回りが5%下回るような物件は買わないようにしています。

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