ベトナム クイニョン 不動産視察

ベトナムのクイニョン(Quy Nhon)という街が「不動産(土地)投資が熱い!」という噂を聞いたので、実態を探るべく車で7時間かけて視察してまいりました。

クイニョンは、ベトナム南中部に位置する面積284k㎡、人口45.74万(2019年)の海沿いの街で、近年リゾート開発や工業団地の開発が始まろうとしている地域です。

クイニョンへ行くためには、一般的に飛行機を利用しますが、私はダナンからだったので飛行機が飛んでおらず320kmかけて車移動となりました。

クイニョン 場所

※外国人名義では、ベトナムで土地は購入できません。私は、妻がベトナム人のため、妻名義で購入検討という意味です。

関連記事 ベトナム不動産を外国人が購入できる条件と危ないリスク

クイニョン全体の印象

まず、実際クイニョンへ行ってみた印象としては、リゾート開発計画が進んでいることもあり、確かに海やビーチは綺麗でしたし観光客も多かったです。

ただし、観光客の98%は国内ベトナム人で、ベトナム旅行でよく見かける欧米人・中国人・韓国人は、宿泊したホテル以外でほぼ見かけることはありませんでした。もちろん、日本人観光客も一人も見ませんでした。苦笑

クイニョン 海

そして、観光客の需要に対して飲食店やお土産店、サービスなどの供給が追いついていないので、ポテンシャルは高く感じます。

私は起業家向きではないので、供給に対する事業をすることはありませんが、こういうのが好きな人はクイニョンは向いていると思いますし、今始めたら先行者利益が取れるのではないでしょうか。

クイニョン市内のエリア説明

空港からの全体エリア

クイニョン マップ

クイニョンのエリアは、大きくわけて「市街地」「工業団地エリア(開発中)」「リゾートエリア(開発中)」の3つに分かれます。

今の所、フーカット空港から市街地までは車で約1時間かかるので利便性は良いとはいえません。

そして、市街地からリゾート開発エリアまでは、工業団地エリアを経由して、車で約30分程で到着します。リゾート開発エリアは、2019年3月時点では、まだ開発中であり運営はされていません。

もし、現時点で(2019年3月執筆時点)ホテルへ宿泊するのであれば、「市街地のホテル」または「市街地を南に抜けたエリア」となります。

ちなみに、クイニョンで強い不動産ディベロッパーは「FLC GROUP」で、現在開発中のリゾートホテルやサファリパーク、ゴルフ場、EO GIOなどの観光地は、すべてFLC GROUPが開発しています。

市街地のエリア

クイニョン マップ

市街地と言われるエリアは、5km × 4kmの約20k㎡だけなので、決して大きい街とは言えません。

市街地中心から縦に伸びる大通り「Nguyen Tat Thanh通り」にカフェや多くのお店が並んでいました。お洒落な飲食店は少なく、ほぼローカルなお店が多かった印象です。

クイニョンは、綺麗な海に面していることもあり、海鮮料理が新鮮でとても美味しいのですが、これらの海鮮料理店はビーチ沿い、又は少し中に入った通りの「Nguyen Hue通り」に集中しています。

クイニョン市民は、濃い味付けが好みの文化なので、ホテルのレストランからローカルの飲食店まで全体的にしょっぱい味付けでした。

また、市街地の北側に新興住宅地が開発中です。

ちょうど工業団地方面へ行く橋の手前は、新興住宅地の中でも高級住宅(ヴィラ)が建設中で、近くにインターナショナルスクールとインターナショナルクリニックができる予定です。

尚、ヴィラは建築面積400㎡で30ty~(約1.5億円~)/軒で売りに出されていますが、既にほぼ完売されています。

不動産価格の平均相場

2019年3月執筆時点の平均相場です。ベトナムは短期間で不動産相場が急騰することがあるので、下記の平均相場は目安程度でお願いします。

高級ヴィラ

クイニョン 不動産

上記の開発計画図は、FLCグループのクイニョン担当マネージャーから入手した資料です。

ヴィラ自体の写真を取る機会がなかったのですが、前述した通り1軒30ty~(約1.5億円~)です。

敷地面積約500㎡に対して、建築面積は約400㎡。建築面積で考えると1平米75trieu(約37万円)なので、そこまで高いわけではありませんが、総合的な立地条件や庭の狭さ、コロニアル様式風な建物などが私のスタイルには合わないので購入検討はしませんでした。

レジデンス(高級アパート)

flc-sea-tower

海沿いの大通りに「FLC Seatower Quy Nhon」30階建てが建築中です。海沿いの建物は5つ星ホテルで後ろ側がアパートになり、オフィススペースやショッピングモールが入る予定です。前項のマップ画像ではコンドテル表記したのですが、細かく言うと「hometel」となります。

このアパートは、1~2ベッドルームで約70㎡前後。1平米40trieu(約20万円)です。もし、70㎡であれば2ty800trieu(約1,400万円)程度なのでこれなら安いかと思います。

クイニョンは、他に外国人が居住できるようなクオリティのアパートはなく、近くにオフィスやスーパーが入る建物もないので、この「FLC Seatower Quy Nhon」は、クイニョンで人気がでることでしょう。安いので私も購入検討に入れています。

土地

土地価格は、もちろん立地によってピンきりです。

私が見てきた土地は、市街地・新興住宅地・リゾート付近の3箇所です。

市街地の土地

クイニョン 不動産

市街地でもやはり場所によって価格が異なりますが、大体1㎡80trieu(約40万円)~300trieu(約150万円)くらいが相場です。

海沿いの大通りや中心部の大通りとなると、1㎡200trieu(約100万円)~となります。市街地でも住宅地であれば、1㎡80trieu(約40万円)以下もありますが、投資目的であれば住宅街は除外です。

新興住宅地の土地

クイニョン 不動産

新興住宅地エリアも場所によりますが、私の見てきた土地は川沿いで景色がキレイな立地でした。

ここで、1㎡26trieu(約13万円)だったので価格は申し分なかったのですが、広大な土地なので供給が上回るリスクもあり購入を見送りました。

リゾート付近の土地

クイニョン 不動産

リゾート開発エリア付近の土地というのは、中々売りに出されないですし、単価も高いので敬遠されるのですが、私が見てきたこの土地は目の前すぐビーチで観光客がボートを利用するための動線ということもあり特別でした。(場所の特定を避けるために、ビーチ側の写真は掲載していません。)

国の土地管理局からの直接取引となり、真新しい土地なので価格は1㎡30trieu(15万円)と安かったです。

政府関係者の人脈がないとまず紹介されないので、この物件は価格も含め特殊です。海の家などの飲食店経営者向きかと思いますが、私は10年先を見越した長期投資が目的でリスク懸念もあったので残念ですがこちらも購入を見送りました。

ビーチまでたどり着く道が漁村で狭く、ビーチ幅も狭いことと、将来観光客のボード乗り場が他の場所へ移転される可能性のリスクも考えたためです。

クイニョン不動産投資の総括

クイニョン不動産投資のリスクを考えてみた

既にホーチミンの富裕層が投機対象でクイニョンの不動産市場に手を出してしまっていることから、土地価格はそこまで安くはありませんでした。今の相場から手を出すとなると、価格下落による損失リスクが高くなることと、資金効率が悪くなります。

更に、10年以上先になるかと思いますが、リゾート開発エリアに様々なホテルが建設され活性化されることで、観光客はフーカット空港から市街地へ1時間かけて行かなくても、40分ほどでリゾートエリアへ行き旅行を楽しむことができてしまいます。

観光地もこのリゾート開発エリア側に集中しているので、よほど何かの目的がない限り観光客は市街地へ行かないのではないか?というのが私の推測です。そして、フーカット空港からリゾートまでのQL19B通りに観光客向けの街が今後作られる可能性もあります。

これらの考えから、現状では私はクイニョンの土地については購入しないという結論に至りました。

ただし、市街地ビーチ沿いのレジデンスについては、価格も安くスーパーもオフィスも入る利便性の高い物件なので購入は検討中です。(当初は土地のみを検討としてクイニョンへ視察へ来たので、現在レジデンスの詳細情報を調査中)クイニョンのレジデンスを購入しました。

関連記事 ベトナム クイニョンのレジデンス購入

リゾート地ならダナンの方が良い

ビーチリゾートという観点であれば、ベトナムはダナンが有名ですし人気が高いです。

私もダナンの不動産を持っているので、クイニョンの不動産についてもダナンの相場と比べてしまうのですが、それでもクイニョンは高いと感じました。

クイニョンを視察してみて改めて実感しましたが、やはりダナンの投資環境は不動産に限らずとても良いです。

ダナンへの投資環境が良い理由

  • 海と山に囲まれ川を挟みバランスの取れたベトナム第三の都市
  • 人口110万人
  • 2017年 アジア太平洋経済協力(APEC)首脳会議開催地
  • 2018年版 世界で訪れたい観光地10選で第5位(Airbnb)
  • 2018年第1四半期の観光客数が、169万700人(前年同期比34.7%増)
  • 海外からの直行便が31路線、一週間で269便の発着
  • 日本からの直行便あり
  • 国際空港から市街地まで車で5分
  • 国際空港からビーチまで車で15分
  • ダナン駅から市街地まで5分
  • 3つの世界遺産へ車で40分~2時間範囲
  • 50km続く美しいビーチ「世界の魅了するビーチ6選」として米フォーブス誌掲載)
  • ハイアット、インターコンチ、シェラトン、ヒルトン、フォーシーズンズ…5つ星ホテル多数
  • 広大な工業団地 260ha + 1,100ha
  • 国際貿易港から工業団地まで30分
  • ラオス、タイ、ミャンマーまでを繋ぐ東西経済回廊の起点
  • 経済大学、工科大学、建築大学、外国語大学あり
  • インターナショナルスクール複数あり
  • 調理学校、ホテルサービス専門学校あり
  • ハノイやホーチミンに比べ人件費が2割程安い
  • 物価も2大都市に比べ比較的安い
  • 豊富な人材が揃うので採用しやすい

外部サイト 2018年度版 ベトナム投資ガイド

外部サイト ダナン市投資促進支援委員会資料

商業も工業も観光もバランスよく保てて、50kmも綺麗なビーチが水平線上まで続き、国際空港から5分で行ける都市というのは、世界的にみてもあまりないんじゃないかと思います。

経済が上向きの都市で何かの事業をやれば、リスクよりもリターンの方が可能性は高いわけで、更に商業・工業・観光の3つのバランスが良いとなると、リターンの確率が高くなるわけです。

例えば、日経平均株価が上昇中のときに株をやれば、だいたいの人が儲かるという原理と似ています。あまり知識がない人でも波に乗るだけで利益が取れてしまいます。笑

これらの理由から、私はしばらく今後もダナンを中心に投資していくことでしょう。

関連記事 地合いが良ければ株取引で利益を出しやすい

関連記事 ダナン 不動産価格